Sie möchten vorteilhafte Steuerbedingungen für das Erben einer Immobilie?
Sind in der Erbmasse Immobilien enthalten, sehen sich viele Erben plötzlich mit dem Thema Erbschaftssteuer konfrontiert. Dieses Thema ist nicht nur komplex, sondern kann auch sehr kostspielig werden, wenn mehrere Immobilien oder sehr wertvolle Objekte im Nachlass vorhanden sind.
Mit der Beratung durch ein kompetentes Anwaltsteam lassen sich finanzielle und rechtliche Fallstricke vermeiden. Die Kanzlei KWAG Rechtsanwälte bietet Ihnen als Mandant eine umfassende Beratung und Unterstützung sowie praktische Spartipps zur Erbschaftssteuer bei Immobilien an.
Alles auf einen Blick
Schlüsselherausforderungen und rechtliche Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
X
1. Steuerliche Belastungen
Erbschaftssteuer ist in vielen Ländern ein wesentlicher Faktor. Der Wert der geerbten Immobilie kann zu einer hohen Steuerbelastung führen. Diese Steuer muss oft innerhalb einer bestimmten Frist entrichtet werden, was finanzielle Schwierigkeiten für den Erben bedeuten kann, besonders wenn er oder sie nicht über ausreichende flüssige Mittel verfügt.
X
2. Marktwertbewertung
Die Festlegung des Marktwertes der Immobilie kann herausfordernd sein. Eine zu hohe Bewertung kann zu einer überhöhten Steuerbelastung führen, während eine zu niedrige Bewertung rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
X
3. Rechtliche Herausforderungen
Erbangelegenheiten können komplex sein, besonders wenn es mehrere Erben gibt oder das Testament unklar ist. Dies kann zu Rechtsstreitigkeiten führen, die teuer und zeitaufwendig sind.
X
4. Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie
Wenn die Immobilie nicht verkauft wird, sind die Erben für deren Instandhaltung und Verwaltung verantwortlich. Dies kann eine finanzielle und zeitliche Belastung darstellen, insbesondere wenn die Immobilie nicht in der Nähe des Wohnorts des Erben liegt.
X
5. Liquiditätsprobleme
Falls die Erben die Erbschaftssteuer oder andere mit der Immobilie verbundene Kosten nicht tragen können, könnte dies zum Zwangsverkauf der Immobilie führen, oft zu einem ungünstigen Preis.
X
6. Marktschwankungen
Der Wert der Immobilie kann Schwankungen unterliegen, was die finanzielle Planung erschwert. Ein Wertverlust kann die Erben negativ beeinflussen, insbesondere wenn sie auf den Verkauf der Immobilie angewiesen sind, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen.
Dank herausragender Beratung bestmögliche Steuervorteile sichern
Als erstklassige Experten für Erbrecht beraten wir unsere Mandanten zielorientiert zu besten Bedingungen, um Steuern beim Erben oder der Schenkung einer Immobilie zu sparen. Durch unser versiertes Fachwissen und unsere jahrelange Erfahrung können wir individuelle Lösungswege finden, damit Ihre Wünsche bestmöglich umgesetzt werden.
Wir unterstützen Mandanten bei der Bewertung der Immobilie und auch bei der Verwaltung des Erbes, sei es ein Verkauf, die Nutzung oder andere Ziele. Gemeinsam können wir rechtssicher eine wirkungsvolle Strategie entwickeln, damit Sie den größtmöglichen Vorteil erhalten.
Wichtige Aspekte zur Ermittlung der Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien
Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer
Seit 2009 ist gemäß Erbschaftsteuerreform der Verkehrswert der Immobile als Grundlage zur Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer anzusetzen. Das Bewertungsgesetz (BewG) definiert in §9 den sogenannten gemeinen Wert der Immobilie als Grundlage.
Für die Immobilienbewertung können unterschiedliche Verfahren genutzt werden (§§ 176 ff BewG). Welches Verfahren am geeignetsten ist, ist abhängig von der Art und Nutzung des zu bewertenden Objekts.
Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)
Das Vergleichswertverfahren ist bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie bei Teileigentum geeignet. Dabei wird der Wert von tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte als Basis herangezogen. Zur Erhebung der Daten dienen Vergleichswertfaktoren wie Baujahr, Lage, Wohnfläche, Garagenstellplatz und vorhandener Balkon oder Terrasse.
Das Ertragswertverfahren (§ 184 BewG)
Das Ertragswertverfahren ist für Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke geeignet. Dabei wird der Ertragswert aus den folgenden beiden Werten addiert:
Das Sachwertverfahren (§ 189 BewG)
Das Sachwertverfahren kommt meist dann zu Einsatz, wenn das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nicht praktikabel sind. Der Sachwert wird festgestellt anhand des
Auswirkungen fehlerhafter Bewertungen
Wird eine fehlerhafte Bewertung der Immobile als Grundlage zur Erbschaftssteuer genutzt, wirkt sich das auf die Steuerlast der Erben aus und erzeugt mögliche rechtliche Konsequenzen. Im Kontext Erbschaftssteuer und für die Bewertung von Immobilien ist daher zwingend eine professionelle Hilfe zu empfehlen.
Nutzung von Freibeträgen und Steuervergünstigungen
Als Erbe können Sie von den persönlichen Erbschaftssteuer-Freibeträgen profitieren. Wie hoch diese ausfallen, ist abhängig von dem verwandtschaftlichen Verhältnis des Erblassers und dem Erbe. Folgende Freibeträge sind gemäß § 16 Absatz 1 Nr. 1 bis 7 ErbStG festgelegt:
Weiterhin können folgende Versorgungsfreibeträge gemäß § 17 ErbStG geltend gemacht werden:
Die Schenkungssteuer bei Immobilien
Verständnis und Anwendung unterschiedlicher Steuersätze
Neben dem Steuerfreibetrag ist der Steuersatz entscheidend für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Sobald ein Erbe den jeweils gültigen Steuerfreibetrag für die Immobilie überschreitet, muss der Betrag versteuert werden. Dafür kommen drei Steuerklassen infrage:
- Steuerklasse I: In Steuerklasse I fällt der geringste Steuersatz an. Er ist für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und enge Verwandte anzuwenden.
- Steuerklasse II: Steuerklasse II ist der zweitgünstigste Steuersatz und gültig für entfernte Verwandte, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten und Geschwister.
- Steuerklasse III: In Steuerklasse III gelten die höchsten Steuersätze. Diese Steuersätze sind für sämtliche weiteren Erben heranzuziehen.
Umgang mit Mehrfachimmobilien und Erbengemeinschaften
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern fällt die Erbschaftssteuer in den meisten Fällen sehr hoch aus. Kann der Erbe die Erbschaftssteuer nicht aus eigenen liquiden Mitteln begleichen und muss in diesem Kontext einen Kredit zur Finanzierung aufnehmen, sollte überlegt werden, ob ein Verkauf der Immobile nicht der bessere Weg ist.
Bei einer Erbengemeinschaft kann mit der richtigen Strategie die Steuerlast der einzelnen Miterben gesenkt werden. Zwar ist eine Erbengemeinschaft eine Gesamthandgemeinschaft, nicht jedoch bei der Erbschaftssteuer. Dadurch wird jeder einzelne Erbe für die Erbschaftsteuer herangezogen. Wie hoch diese ausfällt, wird anhand des Steuerwerts des Nachlasses, welcher dem Erben zugesprochen wird, der Erbquote der weiteren Miterben und den persönlichen Bedingungen wie Steuerklasse berechnet.
Diese Faktoren beeinflussen die Bewertung von Immobilien bei der Erbschaftssteuer
Die Einschaltung eines Sachverständigen ist empfehlenswert, um eine professionelle und marktgerechte Bewertung zu erhalten. Dieser berücksichtigt alle relevanten Faktoren und erstellt ein umfassendes Gutachten, das bei der Festsetzung der Erbschaftssteuer eine wichtige Rolle spielt.
1. Lage
Die geografische Lage der Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren. Immobilien in bevorzugten Wohnlagen, Stadtzentren oder in der Nähe von wichtigen Einrichtungen wie Schulen und Krankenhäusern haben in der Regel einen höheren Wert.
2. Größe und Zuschnitt
Die Fläche der Immobilie, sowohl die Wohnfläche als auch die Grundstücksgröße, beeinflussen den Wert. Auch der Zuschnitt, also die Aufteilung der Räume und Nutzflächen, spielt eine Rolle.
3. Zustand und Ausstattung
Der aktuelle Zustand der Immobilie, einschließlich Renovierungsbedarf, Alter der Bausubstanz und die Qualität der Ausstattung, wirkt sich auf den Wert aus. Gut instand gehaltene und modernisierte Immobilien werden höher bewertet.
4. Marktwert
Der Marktwert basiert auf dem aktuellen Immobilienmarkt und vergleichbaren Verkaufspreisen in der Region. Dieser Wert kann je nach Marktlage und Nachfrage schwanken.
5. Nutzungsmöglichkeiten
Die Art der möglichen Nutzung – ob Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie oder gemischte Nutzung – hat ebenfalls Einfluss auf die Bewertung.
6. Rechtliche Aspekte
Rechte und Belastungen, wie Wegerechte, Mietverhältnisse oder Denkmalschutzauflagen, können den Wert der Immobilie beeinflussen.
7. Infrastruktur und Entwicklungspotenzial
Die Anbindung an Verkehrsmittel, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und das Potenzial für zukünftige Entwicklungen in der Gegend sind ebenfalls relevante Faktoren.
Nächste Schritte zur Kontaktaufnahme mit den KWAG Rechtsanwälten
1
Kontaktaufnahme und Terminvereinbarung
Falls sie eine oder mehrere Immobilien geerbt haben und Beratung und Unterstützung im Bereich Erbschaftssteuer Immobilien benötigen, sind die KWAG Rechtsanwälte die richtigen Ansprechpartner. Zur Kontaktaufnahme stehen sowohl Telefon, E-Mail als auch ein Online-Formular auf der Webseite zur Verfügung. Dort können Sie auch die Verfügbarkeit der Anwälte und die Öffnungszeiten der Kanzlei einsehen, um einen ersten Beratungstermin zu vereinbaren. Die Kanzlei zeichnet sich durch eine schnelle und unkomplizierte Kontaktaufnahme aus, um den Bedürfnissen des künftigen Mandanten gerecht zu werden.
2
Vorbereitung auf die Erstberatung
Sobald der Termin für die Erstberatung steht, sollten Sie alle wichtigen Dokumente wie das Testament, Informationen zur Immobilie und vorhandene Steuererklärungen zusammenstellen. Diese nehmen Sie zur Erstberatung mit, da die Informationen dabei helfen, die Beratung effizient und zielführend zu gestalten. Bezüglich der Vertraulichkeit und dem Umgang mit ihren Daten müssen Sie sich keinerlei Gedanken machen. Diese werden gemäß Datenschutz behandelt und nicht unbefugt weitergegeben.
3
Ablauf der Erstberatung
Während dem Erstgespräch versuchen die Anwälte, ihre individuelle Situation zu verstehen und zu analysieren, bevor sie mögliche Handlungsoptionen aufzeigen. Damit eine fundierte Beratung sichergestellt werden kann, ist eine offene und ehrliche Kommunikation wichtig.
4
Nach der Erstberatung
Im Anschluss an die Erstberatung beginnt das KWAG Team mit der Ausarbeitung einer individuellen Strategie. Dabei werden weitere Schritte mit Ihnen abgestimmt, wobei Sie jederzeit Fragen stellen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen können. Falls Sie neue Erkenntnisse im Zusammenhang mit dem Erbfall gewinnen, ist es wichtig, diese ebenfalls in Richtung der Anwälte zu kommunizieren. So kann eine fortlaufende Unterstützung und Beratung durch das Anwaltsteam während des gesamten Prozesses sichergestellt werden.
Mit fähigen Experten wirkungsvolle Steuervorteile erzielen
Unser Team, spezialisiert auf Erbrecht, bietet unseren Mandanten maßgeschneiderte Beratung, um bei der Erbschaft oder Schenkung von Immobilien Steuern effizient zu reduzieren. Mit unserem umfangreichen Fachwissen und langjähriger Erfahrung entwickeln wir individuell angepasste Lösungsansätze, die Ihre Ziele optimal verwirklichen.
Wir begleiten unsere Mandanten bei der Bewertung ihrer Immobilien und unterstützen sie in der Verwaltung des Erbes – ob es um den Verkauf, die Nutzung oder andere spezifische Anliegen geht. Zusammen arbeiten wir an einer rechtlich fundierten und effektiven Strategie, die Ihnen maximalen Nutzen verspricht.
Sichern Sie sich jetzt bestmögliche Erbschaftssteuer bei Immobilien
Lassen Sie sich zu Ihren individuellen Möglichkeiten beraten, um potenzielle finanzielle Belastungen zu minimieren und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Wir unterstützen Sie wirkungsvoll bei der Regelung der Immobilie aus dem Erbe, damit Ihre Wünsche umgesetzt und Ihre Ziele erreicht werden.
