Worauf Sie achten sollten
Eigenbedarfskündigung nach Kauf
Möchten Sie nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, müssen Sie als Eigentümer einige rechtliche Vorgaben beachten, die sonst zu Ihrem Nachteil führen können.
Wurde Ihnen nach Verkauf des Hauses eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen, können Sie als Mieter Ihre Rechte in Anspruch nehmen.
In der Regel gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Wie sich das im Einzelnen genau verhält, ist individuell zu betrachten und nicht zu verallgemeinern.
Wir sind für Sie da:
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Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Kündigungen, um Eigenbedarf anmelden zu können, werden von Vermietern ausgesprochen, die für sich selbst oder einen Angehörigen die Wohnung benötigen. Dann haben sie ein berechtigtes Interesse daran, eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.
Mieter und Vermieter: Sie sind betroffen
Um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu übermitteln, muss auf bestimmte Aspekte geachtet werden, damit sie gültig ist. Eigentümer, die Eigenbedarf anmelden wollen, müssen für die Aufhebung des Mietverhältnisses bestimmte Voraussetzungen erfüllen, die Fristen und Rechte der Mieter beachten und angemessene Gründe angeben, die nachweisbar sind.
Insbesondere neue Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden möchten, müssen beim Wechsel die Kündigungssperrfrist einhalten, bevor Sie die Nachricht der Kündigung überbringen können.
Gesetzliche Grundlage der Eigenbedarfskündigung
Kündigt ein Eigentümer wegen Eigenbedarf, muss er diesen nach Paragraf 573 Absatz 2 Nr. 2 des bürgerlichen Gesetzbuches nachweisen. Auch der Kündigungsgrund muss formvollendet exakt benannt werden. Daher sollte eine Kündigung gut durchdacht und ausgestaltet werden und es bietet sich an, anwaltliche Unterstützung hinzuzuziehen, da nachträglich angeführte Gründe nach Paragraf 573 Absatz 3 BGB unwirksam sind.
Hier ergibt ein Anwalt Sinn
Nicht selten scheitert eine Eigenbedarfskündigung an der unzureichenden Darstellung der Gründe. Wie das in Ihrem individuellen Fall aussieht, können Sie durch anwaltliche Beratung klärend einschätzen lassen.
Wann kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Eine Eigenbedarfskündigung kann von einem Vermieter nicht einfach so ausgesprochen werden, weil er der Eigentümer vom Haus oder der Wohnung ist oder weil es ihm so beliebt. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf unterliegt rechtlichen Vorgaben, die unbedingt berücksichtigt werden sollten, damit sie erfolgreich wirken kann.
Da verschiedene Aspekte bedacht werden müssen, bietet es sich an, die Unterstützung eines Anwalts hinzuzuziehen, um Fehler zu vermeiden.
Voraussetzungen
Für eine Eigenbedarfskündigung sind die Bedingungen klar gesetzlich geregelt. Dennoch kommt es häufig vor, dass Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht angemessen erstellen oder dass Mieter Kündigungen nicht richtig beurteilen können.
Ein geschultes Auge eines Anwalts kann Sie bei der Erstellung oder Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung unterstützen. Er weiß, was beinhaltet sein muss und auf welche Form und Formulierungen es ankommt. Erfüllen Vermieter nicht die Bedingungen einer Eigenbedarfskündigung, ist sie ungültig.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt?:
Fristen beachten
Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen die geltenden Kündigungsfristen eingehalten werden:
Gründe angeben
Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, formvollendet angemessene Gründe für seine Kündigung wegen Eigenbedarf darzustellen, die sowohl für den Mieter als auch für die Rechtsprechung nachvollziehbar sind. Letzteres ist wichtig für den Fall, dass Einspruch erhoben wird.
Wie in der gesetzlichen Grundlage dargelegt, ist bei der Formulierung einer Kündigung wegen Eigenbedarf auf wichtige Details zu achten.
Hier finden Sie einige anerkannte Gründe einer Eigenbedarfskündigung:
Was es beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu beachten gilt
Wer ein vermietetes Haus kaufen möchte, sollte sich über die Rechte und Pflichten vom Mieter informieren, um angemessen miteinander umzugehen und Fehler zu vermeiden.
Wohnungsbesichtigungen
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter mit einem interessierten Käufer die Wohnung des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen besichtigen darf.
Informationspflicht
Sowohl der ehemalige als auch der neue Eigentümer sind dazu verpflichtet, den Mieter zu informieren. Insbesondere nach Abschluss vom Kauf muss eine schriftliche Mitteilung über den Wechsel der Vermieter verschickt werden, da erst anschließend die Miete der Wohnung an den neuen Eigentümer gezahlt wird.
Zusätzlich muss der Käufer der Wohnung im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden.
Worauf Sie als Vermieter achten sollten
Haben Sie durch einen Kauf ein vermietetes Haus oder Wohnung erworben, sollten Sie ein paar Aspekte des neuen Mietverhältnisses beachten. Sie gelten offiziell als Vermieter, wenn eine dementsprechende Grundbucheintragung vorliegt.
Insbesondere wenn Sie Eigenbedarf anmelden und demnach eine Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen, sollten Sie darauf achten, dass der Kauf der Wohnung oder des Hauses vollständig abgeschlossen ist.
1
Übernahme des Mietvertrags
Grundsätzlich gilt, dass der alte Mietvertrag zu den alten Bedingungen und mit den festgehaltenen Absprachen weiterhin gültig ist. Eine Änderung oder Neuaufsetzung des Vertrags ist nicht rechtens, selbst wenn Regelungen enthalten sind, die sich als Nachteil des neuen Vermieters herausstellen.
2
Mietzahlungen
Der Hauskauf ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Es gelten weiterhin die gesetzlichen Richtlinien, an die Sie sich als neuer Vermieter halten müssen:
- Erhöhung auf die lokale Vergleichsmiete
- Erhöhung wegen modernisierter Renovierung
- Staffel- oder Indexmiete, die vertraglich festgehalten ist
3
Dem Mieter angemessen kündigen
Um Ihrem Mieter entsprechend angemessen wegen Eigenbedarf kündigen zu können, sollten Sie darauf achten, folgende Aspekte in Ihrer Eigenbedarfskündigung zu berücksichtigen:
- Bevor Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf anmelden können, müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein
- Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 bis zu 9 Monaten
- Personenangaben, die anschließend die Wohnung nutzen wird
- Ihre Beziehung zur Person darstellen, die die Wohnung bezieht
- Direkt ausformulierte Gründe nennen, warum Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen
- Informationen zum gesetzlichen Widerspruchsrecht des Mieters mit Frist- und Schriftformerfordernis: mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich Einspruch erheben
- Wenn Sie über eine andere Wohnung verfügen, die Sie Ihrem Mieter zur Verfügung stellen können, muss dies schriftlich kommuniziert werden einschließlich einer Erklärung, warum Sie diese nicht nutzen können oder wollen
- Die Zustellung der Eigenbedarfskündigung muss nachgewiesen werden: Der Poststempel reicht dafür nicht aus, da es Zeugen benötigt, um rechtlich gültig zu sein
4
Kautionszahlung
Nach Auszug des Mieters zahlen Sie als neuer Eigentümer die ursprüngliche Kaution zurück, da Sie Rechtsnachfolger des ehemaligen Vermieters sind, sofern nichts zu beanstanden ist. Wurde Ihnen die Kaution beim Kaufabschluss der Wohnung nicht mitgegeben, so sind Sie dennoch in der rechtlichen Verantwortung, dem Mieter die Sicherheitszahlung zurückzugeben.
Nehmen Sie Ihre Rechte als Mieter wahr
Wurde Ihnen gegenüber eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, sollten Sie prüfen, ob diese gültig ist. Hier bietet sich anwaltliche Unterstützung an, da auf einige Aspekte zu achten ist, die häufig übersehen werden. Nutzen Sie Ihre Rechte als Mieter.
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass Ihnen als Mieter während des Kaufprozesses nicht gekündigt werden darf. Sollte eine solche Eigenbedarfskündigung ausgesprochen worden sein, ist diese unzulässig.
Einspruch erheben
Die Widerspruchsmöglichkeit ist im Paragraf 574 BGB geregelt und besagt, dass der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen kann, wenn der Auszug für den Mieter selbst, seine Familie oder Angehörige des Hauses eine besondere Härte darstellt.
Beispiele von Härtefällen:
Möchten Sie als Mieter von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, müssen Sie dies spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich mitteilen. Sie müssen über Ihr Recht von Ihrem Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung darüber informiert worden sein. Achten Sie dabei auf die Form Ihres Widerspruchs.
Individuelle anwaltliche Beratung
Um zu überprüfen, ob in Ihrem Fall eine besondere Härte vorliegt, bietet es sich an, Ihre Situation von einem Anwalt prüfen zu lassen. Dieser unterstützt Sie in Ihrem Widerspruchsrecht und setzt Ihre Interessen kompetent für Sie durch.
Was Sie bei unzulässiger Kündigung tun können
In der Zeit vom Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist muss der Vermieter Ihnen eine Ersatzwohnung anbieten, wenn diese in während dieses Zeitraums frei wird. Versäumt oder missachtet der Vermieter seine Pflicht, Sie als Mieter darüber in Kenntnis zu setzen, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.
Spricht der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus, woraufhin Sie als Mieter ausziehen, aber hinterher die Wohnung oder das Haus nicht für den Eigenbedarf genutzt werden, sondern beispielsweise zum Verkauf angeboten werden, ist dies vorgetäuschter Eigenbedarf. Sollte das bei Ihnen der Fall sein, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Lassen Sie sich zu Ihren Möglichkeiten und der Vorgehensweise am besten von einem Anwalt beraten.
Wurde Ihnen eine schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarf überbracht, sollten Sie auf die Form und den Inhalt der Nachricht genau achten und bestenfalls von einem Anwalt prüfen lassen, denn er weiß genau, worauf es ankommt. Da die Formulierung einer Eigenbedarfskündigung strengen Vorschriften unterliegt, unterläuft dem Vermieter schnell mal ein Fehler, der sich letztlich zu Ihren Gunsten als Mieter erweist.
Was ändert sich für Sie nach dem Kauf der Wohnung?
Fragen Sie sich, was sich für Sie nach dem Verkauf Ihrer Mietwohnung ändert? Hier finden Sie die häufigsten Fragen im Überblick.
Kann gesondert wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Nach einem Eigentümerwechsel kann der neue Vermieter nicht sofort kündigen. Der Käufer muss die Rechte des Mieters beachten und kann anschließend nach geltenden Richtlinien nur mit wichtigem Grund, z. B. wegen Eigenbedarf, wirtschaftlicher Verwertung oder wegen Verfehlung des Mieters eine Beendigung des Mietverhältnisses erwirken.
Auch vor oder während des Prozesses vom Kauf der Wohnung oder vom Haus kann dem Mieter nicht gekündigt werden, da gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Hauskauf ist erst dann abgeschlossen, wenn der neue Eigentümer als Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Sollten Sie also diesbezüglich noch Fragen haben, können Sie dort nachschauen oder eine anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.
Sonderfall: Vorverkaufsrecht & Kündigungsschutz
Soll während der Mietzeit ein Mehrfamilienhaus durch eine Teilungserklärung in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dabei hat er zwei Monate Bedenkzeit, sich zu überlegen, ob er von seinem Recht Gebrauch machen und das Angebot annehmen möchte.
Eine Missachtung dieses Rechts kann für den Vermieter teuer werden, sollte sich der Mieter entscheiden, mit anwaltlicher Unterstützung dagegen vorzugehen.
Hier gilt auch besonderer Kündigungsschutz durch eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. Sollte demnach nach einer Teilungserklärung und dem Kauf der Wohnung eine Kündigung ausgesprochen worden sein, ist diese unwirksam. Liegt dieser Fall bei Ihnen vor, sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung holen, der Ihre Rechte durchsetzt.
Es kann jedoch zu einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung kommen, weil z. B. die Miete nicht gezahlt wurde. Inwiefern eine derartige Kündigung auf Sie zutreffen könnte, muss individuell betrachtet und professionell geprüft werden.
Für Sie im Überblick
Das Mietrecht in Deutschland bringt durch den sogenannten Mieterschutz an erster Stelle dem Mieter Vorteile gegenüber den Vermietern und bestimmt genau die Bedingungen, wie das Mietverhältnis aussieht und wie gekündigt werden darf, insbesondere bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf.
Während des Prozesses, bei dem ein Käufer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, darf an den Mietbedingungen nichts verändert werden. Erst nach Abschluss vom Wohnungs- oder Hauskauf darf der neue Eigentümer nach den gesetzlichen Vorschriften eines Vermieters Eigenbedarf anmelden und eine Kündigung formvollendet aussprechen.
Achten Sie besonders auf folgendes:
Lassen Sie sich beraten
Mit Experten absichern
Sichern Sie sich jetzt ab und lassen sich kompetent von einem Anwalt beraten, damit bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf Ihre rechtlichen Ansprüche erfolgreich umgesetzt werden.
Durch Beachtung vielschichtiger Aspekte einer Kündigung und Anmeldung von Eigenbedarf, sollten Sie auf die professionelle Unterstützung eines Anwalts nicht verzichten, damit Ihnen keine Fehler unterlaufen können.
Lassen Sie sich jetzt speziell zu Ihren individuellen Umständen beraten und besprechen Sie mit Ihrem Anwalt Ihre Chancen.
Jan-Henning Ahrens
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