Sicherheit schaffen – Notarvertrag prüfen lassen, bevor es zu spät ist 

von  Jan-Henning Ahrens

Anwalt Immobilienrecht

notarvertrag prüfen lassen, bevor es zu spät ist

KWAG ist bekannt aus:

Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie zum Abschluss bringen will, kommt um den Besuch beim Notar nicht herum. Ob es dabei um ein unbebautes Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung geht, erst die Beglaubigung durch den Notar macht das Geschäft rechtskräftig. Doch auch ein Notarvertrag kann Klauseln enthalten, die eine der Vertragsparteien benachteiligen. Wer einen solchen Vertrag voreilig unterschreibt, hat hinterher kaum Chancen, noch etwas an den Bedingungen zu ändern. 

Um zu vermeiden, dass es nach der Unterzeichnung zu bösen Überraschungen kommt, sollten Sie jeden Notarvertrag unbedingt vorher von einem Anwalt prüfen lassen. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen, damit der Immobilienkauf oder Verkauf reibungslos über die Bühne geht.

Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar erstellt und beurkundet wird, um größtmögliche Neutralität zu gewährleisten.
  • Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss diesen Kaufvertrag zwingend durch einen Notar beurkunden lassen. Erst durch diese Beurkundung wird das Geschäft rechtskräftig. Anschließend kann der neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden.
  • Die Höhe der Kosten für die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages hängt vom Kaufpreis der Immobilie und anderen Faktoren ab. Den Großteil dieser Kosten übernimmt in der Regel der Käufer des Objekts.
  • Notare sind in Immobiliengeschäften zu Neutralität gegenüber Käufer und Verkäufer verpflichtet. Ein Anwalt kann im Gegensatz zu einem Notar jedoch Ihre persönlichen Interessen durchsetzen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste im Überblick
Häufige Konsequenzen ohne Prüfung durch Rechtsanwalt
Dank Prüfung durch KWAG ideale Bedingungen schaffen
Folgende Punkte sollten Sie in Ihrem Notarvertrag prüfen lassen
Diese Unterlagen benötigt der Anwalt zur Prüfung
Wer übernimmt die Kosten?
Fallbeispiel
Wir begleiten Sie bei Ihrem erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf

Häufige Konsequenzen ohne Prüfung durch Rechtsanwalt

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Komplexität

Bei Immobilienkaufverträgen handelt es sich oftmals um sehr komplexe Dokumente, die in schwierigem Juristendeutsch verfasst sind und eine hohe Lesezeit mit sich bringen. Da ist Vorsicht geboten. Nicht fachkundige Personen übersehen bei der Prüfung eines solchen Vertrages häufig entscheidende Details.

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Unvollständigkeit

Allzu häufig kommt erst nach Vertragsunterzeichnung ans Licht, dass gewisse Aspekte der Immobilie sich anders darstellen als ursprünglich gedacht. Sei es, dass die Wohnfläche des Hauses kleiner ist als ausgemacht oder die voll funktionsfähige Küche, die sich eigentlich darin befinden sollte, fehlt. Gewisse Schattenseiten mögen verschwiegen worden sein.

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Unerwartete Mängel

Selbst wenn keine böse Absicht vorliegt: An einer Immobilie können zahllose größere und kleinere Mängel vorhanden sein, die dem Käufer erst im Nachhinein auffallen. Und auch als Verkäufer kann man sich einem nachteilig formulierten Notarvertrag gegenübersehen. Deshalb ist es für beide Vertragsparteien unbedingt ratsam, den Vertragstext vor Unterzeichnung durch einen Fachanwalt prüfen zu lassen.

Dank Prüfung durch KWAG ideale Bedingungen schaffen

Die vielen Unwägbarkeiten, die Notarverträge enthalten können, sind für Personen ohne tiefergehende juristische Kenntnisse oftmals kaum zu überblicken. Und bei einem Immobilienkaufvertrag geht es um viel. Nicht nur stehen große Summen Geld auf dem Spiel, die Unterzeichnung des Kaufvertrages und die nachfolgende Übergabe des Objekts kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer ein lebensveränderndes Ereignis sein. Da ist es ratsam, nicht überstürzt zu handeln und die Vertragsprüfung einem Anwalt zu überlassen. Anders als der Notar sind unsere Experten für Immobilienrecht den persönlichen Interessen ihrer Mandanten verpflichtet und sorgen dafür, dass Sie beim Immobilienkauf optimal abgesichert sind.

Folgende Punkte sollten Sie in Ihrem Notarvertrag prüfen lassen

Standardinformationen

Folgende Angaben sind in nahezu jedem Notarvertrag standardmäßig enthalten und sollten auch in Ihrem Fall nicht fehlen:

  • Persönliche Daten der Vertragsparteien: Grundlegende Informationen, anhand derer sich Käufer und Verkäufer identifizieren lassen, wie Name, Geburtsdatum, Wohnadresse und Steueridentifikationsnummer.
  • Informationen zur Immobilie: Hier wird die Art des Objekts festgehalten, etwa ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, außerdem seine Lage und Anschrift sowie Angaben zur Gesamt- und Wohnfläche des Grundstücks.
  • Grundbuchdaten: Da der Eintrag ins Grundbuch entscheidend für die Frage des Eigentums an einer Immobilie ist, dürfen in einem Immobilienkaufvertrag auch gewisse Grundbuchdaten nicht fehlen, zum Beispiel der Name des aktuellen Eigentümers und der Zeitpunkt, zu dem das Objekt in dessen Eigentum überging, zudem der Grundbuchbezirk und die Grundbuchblattnummer der zu verkaufenden Immobilie, sowie Informationen über Grundschulden.
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Sowohl der zu zahlende Preis als auch die Bedingungen, zu denen dieser gezahlt wird, müssen in einem Notarvertrag festgehalten werden. Gegebenenfalls auch Angaben zu einer möglichen Finanzierung.

Schenken Sie diesen Punkten besondere Beachtung

Neben dem obligatorischen Inhalt kann ein Notarvertrag auch viele individuelle Themen und Formulierungen beinhalten. Um durch Ihren Immobilienkaufvertrag nicht benachteiligt zu werden, sollten Sie folgende Inhalte ganz besonders genau prüfen lassen:

  • Übergabetermin: Einigen Sie sich auf einen konkreten Termin zur Übergabe der Immobilie und halten Sie diesen vertraglich fest, damit auf beiden Seiten Planungssicherheit besteht. Sich nur mündlich und ungefähr auf ein Datum zu einigen, kann leicht zu Missverständnissen und Ungenauigkeiten führen.
  • Besondere Haftung bei Mängeln: Zwar ist es möglich, als Käufer ein Rücktrittsrecht von einem Notarvertrag zu erlangen, wenn der Verkäufer eklatante Mängel an der Immobilie verschwiegen hat. Dies ist jedoch nur äußerst schwierig zu beweisen. In der Regel muss der Käufer mit den Mängeln leben, wenn im Vertrag keine entsprechenden Vorkehrungen getroffen wurden. Stellen Sie als Käufer also sicher, dass der Verkäufer für das Verschweigen von Schwachstellen der Immobilie haftbar gemacht werden kann und schützen Sie sich als Verkäufer vor überzogenen Ansprüchen ihres Vertragspartners.
  • Flächenabweichungen: Da die angegebene Wohnfläche einer Immobilie oftmals nur auf einer Schätzung basiert, können sich auch in dieser so ausschlaggebenden Zahl Nachteile für den Käufer verstecken. Es besteht die Gefahr, dass sich ein Haus oder eine Wohnung als deutlich kleiner erweist, als zunächst angenommen. Daher sollte die Fläche vor dem Festhalten im Vertrag entweder präzise ermittelt oder eine entsprechende vertragliche Regelung zur finanziellen Entschädigung eingeschrieben werden.
  • Rücktrittsrecht: Sowohl bei eklatanten Mängeln der Immobilie als auch bei einer Absage der Finanzierung oder anderen Schwierigkeiten, die erst im Nachhinein auftreten, ist es normalerweise nicht möglich, von einem Notarvertrag zurückzutreten. Daher kann es sinnvoll sein, eine Klausel zum Rücktritt unter bestimmten Bedingungen in den Vertrag aufzunehmen.

Diese Unterlagen benötigt der Anwalt zur Prüfung

Damit Ihre Rechtsanwältin oder Ihr Rechtsanwalt sich der Prüfung des Kaufvertrags widmen kann, sind einige Dokumente und Informationen nötig, die Sie bereitstellen müssen, nämlich:

  • Ein Entwurf des Notarvertrages zur genauen Betrachtung der Regelungen und des Wortlautes.
  • Der Grundbuchauszug der zu verkaufenden Immobilie, um alle relevanten Einzelheiten zu erfassen, die das Objekt betreffen.
  • Ggf. ein Exposé und eine Baugenehmigung, falls es sich um ein noch unbebautes Grundstück handelt, auf dem gebaut werden soll.
  • Die Flurkarte, auch als Katasterplan oder Katastermappe bezeichnet.
  • Die Information, ob zusätzlich zu der Immobilie auch bestimmte Wirtschaftsgüter oder Gegenstände mitgekauft werden.

Wer übernimmt die Kosten?

Die Kosten für einen Notarvertrag variieren je nach Wert der Immobilie oder Zeitaufwand der notariellen Arbeit. Mitunter gibt es auch Festpreise für Notarverträge, doch in der Regel hängen die Kosten stark vom individuellen Fall ab. Bei Geschäften mit Immobilien ist es üblich, dass der Käufer den Großteil der Kosten übernimmt, die für eine notarielle Beglaubigung anfallen. 

Wenn Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, übernimmt der Versicherer üblicherweise alle zusätzlich entstehenden Kosten.

Fallbeispiel

Eine Situation, in der eine der Vertragsparteien es versäumt, sich mit der Vertragsprüfung an einen Anwalt zu wenden, könnte folgendermaßen aussehen:

  • Der Notarvertrag wird vorab vom Käufer nicht geprüft
  • Vertrauen in die Neutralität des Notars führt zur unbedachten Unterzeichnung
  • Hinterher fördert die genauere Betrachtung der Immobilie eklatante Mängel zutage
  • Die Schäden verursachen dem Käufer enorme Kosten
  • Der von ihm voreilig unterschriebene Vertrag lässt jedoch kein Rücktrittsrecht und auch keine Erstattung der entstandenen Kosten zu
  • Der Käufer hat keine juristische Handhabe mehr und steht alleine mit einem mangelhaften Kaufobjekt da. Er trägt nun die vollen Kosten für alle versteckten Schäden, mit denen er die Immobilie gekauft hat

Im Vergleich dazu ein Fall, in dem der Kaufvertrag gründlich von einer Fachkanzlei geprüft worden ist:

  • Sobald der Entwurf des Notarvertrages da ist, wird dieser von einem kompetenten Juristen untersucht
  • Die Prüfung fordert potenzielle Schwachstellen zutage, die dem Mandanten im Nachhinein schaden könnten, beispielsweise bietet der Vertrag keine Möglichkeit zum Rücktritt vom Kauf
  • Die Beratung durch den Anwalt führt dazu, dass bestimmte Rücktrittklauseln oder Regelungen zur Kostenübernahme in den Vertrag eingeschrieben werden
  • Falls nun nach Vertragsschluss Mängel an der Immobilie festgestellt werden, funktionieren die eigens aufgenommenen Klauseln wie Sicherheitsnetze für den Käufer
  • Dem Mandanten stehen nun diverse Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung, die nur entstanden sind, weil er sich dafür entschieden hat, den Notarvertrag von einem Anwalt prüfen und in die richtige Form bringen zu lassen
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Wir begleiten Sie bei Ihrem erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf

Die Aufgabe eines Notars ist es, Dokumente wie etwa einen Immobilienkaufvertrag durch seine Beurkundung offiziell werden zu lassen. Was das Beste für die jeweiligen Vertragsparteien ist, hat er dabei jedoch zumeist nicht im Blick. 

Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, einen fähigen Juristen auf der eigenen Seite zu haben. Wenn es um eine so wichtige Entscheidung wie den Kauf einer Immobilie geht, sollte man den dafür benötigten Notarvertrag nicht nur selber überprüfen, sondern auch von einem geschulten Rechtsanwalt prüfen lassen. Die Experten von KWAG begleiten Sie vom ersten Schritt bis zum finalen Notartermin mit erstklassigem Rechtsbeistand und setzen zuverlässig Ihre Interessen durch.

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KWAG Rechtsanwalt Jan-Henning Ahrens Bremen

Über den Autor

Jan-Henning Ahrens

Als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht mit über 20 Jahren Erfahrung, verstehe ich das Finanz- und Wirtschaftssystem wie nur wenige.

Was mich seither motiviert, ist es, meinen Mandanten eine erstklassige Beratung zu bieten, um die Welt aus meinen Augen zu sehen und bestmögliche finanzielle Entscheidungen zu treffen. Die Chancen sind immer größer und vielfältiger als man meint!

Gemeinsam mit meinem Team aus fähigen Partnern beraten wir Privatanleger, Unternehmer und Investoren. Sei es beim Schadensersatz wegen einer verlorenen Geldanlage oder bei wichtigen Entscheidungen im Unternehmen. Wir holen das Maximum für Sie heraus.

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